정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 1세대 1주택자의 종합부동산세 과세 기준을 공시가격 12억원에서 14억원으로 높이는 내용이 포함됐습니다. 현재 주택 시세로 환산하면 약 20억원 수준입니다.
다만 이번 개편은 단순히 모든 1주택자의 세금을 낮추는 내용은 아닙니다. 실제로 거주하는 1주택은 기본공제를 확대하는 반면, 거주하지 않는 1주택과 다주택자, 초고가 주택은 기본공제·공정시장가액비율·세율을 조정해 부담을 높이는 구조입니다.
이번 발표는 정부의 2026년 세제개편안입니다. 입법예고와 국무회의, 국회 심의를 거쳐 법률이 개정돼야 실제로 시행됩니다. 국회 논의 과정에서 공제금액, 세율, 시행시기와 세부요건이 변경될 수 있습니다.
핵심 요약
실제로 거주하는 1세대 1주택자는 공시가격 14억원까지 종부세 과세 대상에서 제외될 예정입니다. 그러나 시가 20억원은 대략적인 환산금액이며, 실제 과세 여부는 주택의 공시가격, 거주 여부, 주택 수와 각종 특례를 기준으로 판단합니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 1주택 과세 기준 | 공시가격 12억원 초과 | 공시가격 14억원 초과 |
| 실거주 1주택 공제 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 공제 | 12억원 | 9억원 |
| 세율 기준 | 주택 수에 따라 차등 | 주택가액 중심으로 일원화 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 2027년 70%, 일부 2028년 80% |
| 세부담 상한 | 전년도 보유세의 150% | 200%로 상향 |
목차
1. 2027 종부세 개편안 핵심
정부가 발표한 종부세 개편의 기본 방향은 실제로 거주하는 중산층 1주택자는 보호하고, 비거주 주택과 다주택·초고가 주택의 세 부담은 높이는 것입니다.
현재 종부세는 보유 주택 수에 따라 1·2주택자와 3주택 이상 보유자의 세율이 다릅니다. 개편안은 이 구분을 단계적으로 줄이고 2028년부터는 주택 수보다 과세표준과 주택가액을 중심으로 0.5~5.0%의 세율을 적용하는 방향입니다.
- 1세대 1주택 종부세 과세 기준을 공시가격 14억원으로 상향합니다.
- 실거주 1주택 기본공제는 14억원으로 늘립니다.
- 비거주 1주택 기본공제는 9억원으로 줄입니다.
- 종부세율을 주택 수가 아닌 주택가액 중심으로 일원화합니다.
- 공정시장가액비율을 60%에서 70~80%로 올립니다.
- 장기보유 세액공제를 실제 거주기간 공제로 전환합니다.
- 초고가 주택의 종부세 최고세율을 5%까지 높입니다.
현재 발표안은 2027년과 2028년에 걸쳐 단계적으로 적용하는 내용입니다. 2026년 귀속 종부세는 현행 법령을 기준으로 계산합니다.
2. 시가 20억원까지 종부세 제외될까?
언론과 정부 발표에서 사용한 ‘시가 20억원’은 1세대 1주택 과세 기준인 공시가격 14억원을 현재 공시가격 현실화 수준으로 환산한 대략적인 금액입니다.
실제 매매가격이 정확히 20억원 이하인지로 종부세 여부를 결정하지 않습니다. 국토교통부가 공시한 해당 연도 주택 공시가격이 14억원을 초과하는지가 기본 판단 기준입니다. 지역과 단지, 주택 종류에 따라 시가 대비 공시가격 비율은 달라질 수 있습니다.
| 1세대 1주택 공시가격 | 과세 대상 판단 |
|---|---|
| 13억원 | 14억원 이하이므로 종부세 과세 대상에서 제외 |
| 14억원 | 과세 기준을 초과하지 않아 과세 대상에서 제외 |
| 16억원 | 과세 대상에 포함될 수 있으며 공제·비율·세율 적용 |
공시가격이 14억원을 넘는다고 초과금액 전부에 바로 세율을 적용하는 것은 아닙니다. 기본공제 후 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산하고, 재산세 중복분과 세액공제 등을 반영해 최종 종부세를 산출합니다.
공시가격 합계 확인 → 기본공제 차감 → 공정시장가액비율 적용 → 과세표준 구간별 세율 적용 → 재산세 중복분 차감 → 고령자·거주기간 등 세액공제 반영 → 최종 납부세액 산출
3. 실거주와 비거주 1주택 공제 차이
개편안에서 가장 중요한 변화 중 하나는 1세대 1주택자를 실제 거주 여부에 따라 구분한다는 점입니다.
| 구분 | 과세 진입 기준 | 기본공제 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 공시가격 14억원 초과 | 14억원 |
| 비거주 1주택 | 공시가격 14억원 초과 | 9억원 |
비거주 1주택자도 공시가격이 14억원을 넘을 때 종부세 납세 대상이 되지만, 과세표준을 계산할 때 차감하는 기본공제는 9억원만 적용됩니다. 따라서 같은 가격의 주택이라도 실거주자보다 과세표준이 커질 수 있습니다.
주민등록만 이전했다고 모든 경우에 실거주로 인정되는지, 일시적 해외체류나 직장 전근·치료·부모 봉양 기간을 어떻게 계산할지는 법률과 시행령의 세부 규정이 확정돼야 정확히 알 수 있습니다. 정부안은 취학, 전근, 치료, 해외체류 등 불가피한 사유를 거주기간으로 인정하는 예외를 두는 방향입니다.
- 주민등록 전입·전출 내역
- 관리비와 전기·수도·가스 사용내역
- 근무지 이전이나 해외체류 증빙
- 자녀 취학·전학 관련 서류
- 치료·요양·부모 봉양 관련 증빙
- 임대차계약과 실제 임대기간
4. 주택 수에서 주택가액 중심으로 변경
현행 종부세는 1·2주택자보다 3주택 이상 보유자에게 높은 중과세율을 적용합니다. 정부안은 2028년부터 주택 수에 따른 직접적인 세율 차이를 없애고, 과세표준이 같으면 같은 세율을 적용하는 방향으로 개편합니다.
이에 따라 고가주택 한 채를 보유한 사람도 과세표준이 높으면 기존 다주택 중과 수준의 세율을 적용받을 수 있습니다.
| 과세표준 | 현행 1·2주택 | 2027년 중간세율 | 2028년 이후 |
|---|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억원 | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12억~25억원 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 25억~50억원 | 1.5% | 2.0% | 3.0% |
| 50억~94억원 | 2.0% | 2.7% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 3.5% | 5.0% |
표의 구간은 매매가격이나 공시가격이 아니라 기본공제와 공정시장가액비율을 적용한 뒤 산출하는 과세표준입니다. 시가 30억원 주택에 3%를 바로 곱하는 방식이 아닙니다.
다주택자의 종부세 과세 진입 기준은 보유주택 공시가격 합계 9억원 초과로 유지할 예정입니다. 다만 기본공제는 4억원을 기본으로 하고, 나머지 5억원은 전체 주택가액에서 실제 거주주택이 차지하는 비율만큼 적용하는 방식이 제시됐습니다.
5. 공정시장가액비율 70~80% 인상
공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 곱해 종부세 과세표준을 계산할 때 사용하는 비율입니다. 이 비율이 높아지면 공시가격과 기본공제가 같더라도 과세표준이 커집니다.
| 대상 | 현행 | 2027년 | 2028년 |
|---|---|---|---|
| 일반 납세자 | 60% | 70% | 70% |
| 3주택 이상 | 60% | 70% | 80% |
| 조정대상지역 보유자 1세대 1주택 제외 |
60% | 70% | 80% |
실거주 1주택의 공시가격이 20억원이고 기본공제가 14억원이라면 공제 후 금액은 6억원입니다.
공정시장가액비율이 60%라면 과세표준은 단순 계산으로 3억6천만원, 70%라면 4억2천만원이 됩니다.
실제 세액은 재산세 중복분, 세액공제와 세부 법령을 추가로 반영해 달라집니다.
현행 종부세는 재산세와 종부세를 합한 보유세가 전년도 보유세의 일정 비율을 넘지 않도록 세 부담 상한을 적용합니다. 정부안은 이 상한을 150%에서 200%로 높여 고가주택이나 비거주·다주택자의 세금 증가폭이 커질 수 있도록 했습니다.
6. 장기보유공제에서 거주공제로 변경
현재 1세대 1주택 종부세 세액공제는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합해 최대 80%까지 적용할 수 있습니다.
정부안은 단순히 오래 보유했다는 이유보다 실제로 오랫동안 거주한 경우에 공제혜택을 주도록 장기보유공제를 장기거주공제로 전환합니다.
| 실제 거주기간 | 거주 세액공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
고령자 공제는 만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%로 현행 수준을 유지합니다. 고령자 공제와 거주 공제를 합한 한도는 최대 80%입니다.
공제율이 높아도 초고가 주택의 세액공제 금액이 지나치게 커지지 않도록 2027년에는 800만원, 2028년부터는 600만원의 세액공제 금액 상한을 적용하는 내용이 포함됐습니다.
1주택자의 종부세 납부유예 소득요건을 총급여 7천만원 이하에서 8천만원 이하로, 종합소득금액은 6천만원 이하에서 7천만원 이하로 완화하는 내용도 포함됐습니다.
만 65세 이상이면서 10년 이상 거주하고, 당해 연도 보유세가 직전 연도 소득의 10% 이상인 경우에도 납부유예를 허용하는 방안이 제시됐습니다.
7. 2027년과 2028년 시행 일정
급격한 세 부담 변화를 줄이기 위해 종부세 개편은 한 번에 적용하지 않고 2027년과 2028년에 걸쳐 단계적으로 시행할 계획입니다.
| 시기 | 주요 변경 예정 |
|---|---|
| 2026년 | 정부 세제개편안 발표·입법절차 진행 |
| 2027년 | 1주택 과세기준 14억원·거주 기본공제 14억원·비거주 9억원 적용 예정 공정시장가액비율 70%·중간 단계 세율 적용 예정 세 부담 상한 200%·세액공제 상한 800만원 적용 예정 |
| 2028년 | 주택가액 중심 세율 0.5~5.0% 전면 적용 예정 일부 다주택·조정대상지역 공정시장가액비율 80% 적용 예정 거주기간 공제 전환·세액공제 상한 600만원 적용 예정 |
현재 인터넷에 올라오는 예상 세액 계산은 정부안을 전제로 한 가정입니다. 국회 심의에서 공제금액이나 세율이 바뀌거나 시행이 연기되면 실제 종부세도 달라집니다. 최종 법률과 국세청 계산안내가 나오기 전까지는 참고용으로만 봐야 합니다.
- 세법개정안 입법예고 내용
- 국무회의 의결과 국회 제출 법안
- 국회 기획재정위원회 심사 결과
- 본회의 통과와 법률 공포 여부
- 종부세법 시행령·시행규칙 개정
- 국세청 종부세 계산 및 신고 안내
8. 세 부담이 줄거나 늘어나는 대상
정부 설명에 따르면 실거주 1주택자는 주택가격 구간에 따라 세 부담이 줄거나 큰 변화가 없도록 설계했습니다. 반면 고가주택과 비거주 주택은 부담이 커질 가능성이 높습니다.
| 대상 | 예상 방향 | 주요 이유 |
|---|---|---|
| 공시가격 14억원 이하 실거주 1주택 | 종부세 과세 제외 | 과세 기준·기본공제 14억원 |
| 시가 약 20억~30억원 실거주 1주택 | 감소 가능성 | 기본공제 확대 효과 |
| 시가 약 30억~40억원 실거주 1주택 | 변동 제한 목표 | 공제 확대와 비율·세율 인상이 상쇄 |
| 시가 약 40억~50억원 이상 고가주택 | 증가 가능성 | 과세표준 구간별 세율 인상 |
| 비거주 1주택 | 증가 가능성 | 기본공제 12억원에서 9억원으로 축소 |
| 3주택 이상·일부 조정대상지역 보유자 | 증가 가능성 | 공정시장가액비율 최대 80% |
- 보유주택의 최신 공시가격을 확인합니다.
- 세대 기준 주택 수와 합산배제 주택을 구분합니다.
- 해당 주택에 실제로 거주하고 있는지 확인합니다.
- 공동명의 1주택 특례 적용 여부를 확인합니다.
- 주택 취득일과 실제 거주 시작일을 구분합니다.
- 고령자 공제와 거주기간 공제 가능성을 확인합니다.
- 조정대상지역 여부를 확인합니다.
- 재산세와 종부세를 합한 보유세를 비교합니다.
- 법률이 통과되기 전 매도·증여를 서두르지 않습니다.
- 국세청 모의계산이 개편된 뒤 실제 예상세액을 다시 계산합니다.
주택 매도에는 양도소득세, 중개보수, 대출상환, 이사비용과 향후 거주비용이 함께 발생합니다. 종부세 예상 증가액보다 거래비용이 더 클 수 있으므로 최종 법률과 실제 예상세액을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
9. 자주 묻는 질문
시가 20억원은 공시가격 14억원을 환산한 대략적인 금액입니다. 실제 과세 여부는 해당 주택의 공시가격이 14억원을 초과하는지로 판단합니다.
정부안은 공시가격 14억원을 초과하는 1세대 1주택자를 대상으로 합니다. 정확히 14억원이라면 기준을 초과하지 않아 과세 대상에서 제외되는 구조입니다.
비거주 1주택으로 판단되면 과세 진입 기준은 공시가격 14억원 초과지만, 과세표준 계산 시 기본공제는 9억원을 적용하는 정부안이 발표됐습니다.
아닙니다. 다주택자는 공시가격 합계 9억원 초과 과세기준을 유지합니다. 기본공제는 4억원과 거주주택 가액 비중을 반영해 차등 적용하는 내용입니다.
아닙니다. 정부안은 주요 내용을 2027년부터 단계적으로 적용하는 방향입니다. 2026년 종부세는 현행 법령을 기준으로 확인해야 합니다.
2028년부터 장기보유공제를 거주기간 공제로 전환하는 것이 정부안의 방향입니다. 다만 2027년에는 보유공제와 거주공제를 비교하는 완충장치를 둘 예정입니다.
공동명의는 각자 지분공제와 1세대 1주택 특례 중 어떤 방식을 선택하는지에 따라 계산이 달라질 수 있습니다. 개편 후 공동명의 특례의 세부 적용방식은 최종 법률과 국세청 안내를 확인해야 합니다.
이번 공시가격 14억원 기본공제는 종합부동산세 개편 내용입니다. 재산세는 지방세로 별도의 과세표준과 세율을 적용하므로 자동으로 같은 폭만큼 줄어드는 것은 아닙니다.
아직 정부 발표안 단계입니다. 국회 심의와 법률 개정이 완료돼야 최종 시행내용이 확정됩니다.
10. 확인 출처
1세대 1주택 과세기준, 기본공제와 세율, 공정시장가액비율 및 단계별 시행계획은 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안과 공식 정책자료를 기준으로 확인했습니다.
| 확인 내용 | 출처 |
|---|---|
| 2026년 세제개편안 주요내용 | 대한민국 정책브리핑 |
| 1주택 공시가격 14억원·시가 약 20억원 | 정책브리핑·재정경제부 |
| 실거주 14억원·비거주 9억원 기본공제 | 재정경제부 자료 인용 세제개편 보도 |
| 세율·공정시장가액비율·거주공제 | 재정경제부 제공자료 기준 상세 설명 |
| 2026년 세제개편안 상세자료 | 정부 세제개편안 상세본 |
마무리
정부의 2026년 세제개편안은 실제로 거주하는 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준을 공시가격 12억원에서 14억원으로 높이는 내용을 담고 있습니다. 현재 시가로는 약 20억원 수준입니다.
반면 비거주 1주택은 기본공제를 9억원으로 줄이고, 초고가 주택과 다주택자는 세율과 공정시장가액비율을 단계적으로 높입니다. 단순 보유기간 중심의 공제도 실제 거주기간 중심으로 바뀔 예정입니다.
다만 현재는 정부안일 뿐 확정된 법률이 아닙니다. 공시가격이 14억원 안팎이거나 고가주택·비거주 주택을 보유하고 있다면 국회 통과 결과와 국세청의 최종 계산기준을 확인해야 합니다.
1주택 과세기준 공시가격 14억원 → 실거주 기본공제 14억원 → 비거주 기본공제 9억원 → 2027년 공정시장가액비율 70% → 2028년 주택가액 중심 세율 최대 5% 적용 예정.
‘시가 20억원’이라는 숫자만 보지 말고 보유주택의 공시가격과 실제 거주 여부, 세대 기준 주택 수를 함께 확인하는 것이 가장 중요합니다.
※ 이 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안을 기준으로 작성했습니다. 개편안은 국회 심의 과정에서 공제금액, 세율, 시행시기와 적용요건이 변경될 수 있습니다. 실제 종부세는 공시가격, 주택 수, 거주기간, 공동명의, 합산배제와 각종 세액공제에 따라 달라지므로 최종 법률 공포 후 국세청 종부세 안내와 세무전문가의 검토를 기준으로 판단하시기 바랍니다.
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